我委实没想到，自己因有感于央视2套一个节目，匆匆写成的小文《深圳断供者可能拿回自己的损失》，会引起一个比较大的关注，昨天下午，天津焦点房产网刊出了一则“6成购房合同疑无效　深“断供客”有望退款?”的新闻，在这一新闻里，焦点房产网将《深圳断供者可能拿回自己的损失》里面的主要观点进行了“分析”后，骇人听闻地指出07年底深圳购房客签的这类“无效合同”可能高达6成。

　　由于该文给出的结论——“这是一个可能引发房市地震”，存在继续“胁迫社会”嫌疑，且不少观点有失偏颇，会给当事人、社会对这一问题带来错误判断，故再提笔做如下回应。

　　首先，这篇文章不是那个叫“断翼鸟”的网友写的，而是该网友转至深圳论坛的，焦点房产网所言的文章出处有误——当初我撰完该文后，只贴在了“天涯社区”和“博客中国”，其余网站均为转贴。

　　针对《深圳断供者可能拿回自己的损失》一文阐述的“断供者李小姐仅付一成首期，与央行‘个人首次置业，首期预付不能低于30％’的条款严重相悖。而按照《合同法》，一切‘在内容上违反了现行法律、行政法规的强制性规定’的合同，都属无效合同，应予取缔，故李小姐应退还开发商已购之房，开放商应退还李小姐已付之款”。

　　焦点房产网就此问题采访广东耕兴律师事务所律师刘子孺时，刘表示“很难判定（它）是否无效”，理由在于这个规定仅仅是“银行系统内部的一个强制性规定。但能否够上《合同法》中的‘现行法律、行政法规’仍然是没有一个准确定论”。

　　这是一个误导。“首次置业，应支付不低于30%的首付”这一规定，来自于《中国人民银行》和《银监会》联合发文，此二者，均非一般经营性机构，而是具有行政约束力的管理机构，它们联合发的文件当然具备“行政性强制规定”这一条件。此外，2006年6月1日就开始生效的九部委制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，也明确规定：从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

　　从李小姐签约内容看，合同各方具体执行的是“九部委规定”，而执行方式显然也与此抵触。有网友说，李小姐合同付款确实是20%，没违规哦，但这20%中的一半来自于开发商，而开发商在法律上一般不具备“借贷”职能，“借贷行为”超出其业务范围，故这一借贷行为并不合法。再推之——合同不合法。

　　李小姐除可以此依据《合同法》第52条第五款的规定，向法院申请该合同无效外，还可以《合同法》第54款第一条“因重大误解订立”，向法院申请解除合同——如果李小姐有足够理由证明自己的购买是受周围不良媒体、甚至当地行政主管官员对房价的解读而对房价走势产生了“重大误解”，最终导致了她发生“购房行为”，那么，她也有理由申请撤销这一合同（在此前利益各方拼命维护房价走势的舆论氛围下，这样的误导性新闻很好找）。

　　刘律师所谓的“善意第三方”，并不能改变“合同无效”的裁定，达到“维持合同继续执行”目的，因为善意第三方同样不具有损害合同“受害一方”的权利。

　　这一诉讼也不象刘律师所言那样，操作性不高，因为诉讼一方对“合同无效”的法律事实应有足够的确认证据，此外诉讼一方也能轻易从各个层面找到大量“导致重大误解”的证据。不过，刘律师在表述这个问题时，说出了一个“可怕的真相”——“在07年第三季度之前的深圳楼市牛市期间，这类似的不规范的购房合同还有很多，据其估计大约占了购房合同整体数量的6成以上”、“三级市场上（更是）大量存在（不合法）的‘阴阳合同’”。

　　这些大量违规的买卖双方合谋的“阴阳合同”、“违规合同”，无疑也是高房价的推手。这让我们不得不正视这样一个现实：高房价除了市场资源、要素配置，客观的供需矛盾以及一些无良媒体在推波助澜外，还有充斥着大量违规违法行为，这些行为对房地产维持价格一路走高起到了不容忽视的作用。

　　虽然，刘律师无意中暴露了房产交易市场一大严重问题，但他给予这一事实的结论是不能让人接受——他的“如果开此先例，那么整个深圳楼市都会产生巨大的动荡”的说法，即使用最平静的心态去理解，也能嗅到其“对社会有种赤裸裸的威胁味道”——我们能因为深圳抢劫者甚众，就对抢劫者网开一面吗？发现对整个社会造成了极大伤害的“搞房价”背后存在大量违规违法行为，不积极整治，却以“会引起大动荡”为理由拒绝开先例，简直在视法律、整个社会其他人的正当权利乃至政府的职能为儿戏。

　　市场经济更需要得到法律维护，这既是参与市场各方的责任，也是政府的权威基础和职责所在。试问，我们能以哪种理由容忍一个被“违法行为”充斥的市场，用“违规、违法”手腕继续推高房价，损害社会正常的经济秩序和生活秩序？

原文地址